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??展望2015年，從方法論上看，仍然是守住底線，加速轉型。政策制定者仍需要在促改革、穩增長和防風險之間求平衡。從最終判斷上看，房地產市場出清、金融市場出清、三大改革落實，宏觀經濟更有可能呈現邊破邊立的格局。
??20、實現國際化則需要高度的金融化，加杠桿實現跨地區、高回報的“小而美”：模式的另一個極端則是高度金融化，這個在商業地產、資本市場雙發達的經濟體較為突出，往往出現在產業發展周期後端（住宅建設量大幅萎縮或者處於城市型經濟體），且金融業高度發展之後，其突出模式就是房地產基金的高速發展，脫離產業持有實現金融投資化、國際跨區域佈局，比較典型的案例有新加坡的凱德臵地，美國的鐵獅門等等。
??中信證券：行業政策和貨幣環境較為寬松
??1、未來供給面同樣趨於收縮：隨著2014年開發商投資活動趨於保守，新開工收縮，我們預判2015年供應較2014年下降5%~10%（對比2012年，重點城市供應較2011年持平）。
??最佳支持購房需求年齡結構和人口紅利頂點不重合。我們測算，未來5年左右人口年齡結構仍是住房需求的正推動因素。與此同時，我國的土地制度、城市規劃、稅負體系等，均有利於新房開發景氣再延續一段時間。
??債務成本下降將使地產公司2015 年凈利潤增長1.3%，高杠桿運營的開發商受益將更為明顯，凈利潤增厚幅度超過4%。
??2014年前10月，全國房地產開發投資同比名義增長12.4%，增幅較前9月回落0.1個百分點，投資增幅目前已連續9個月持續回落，創下63個月來新低，商品房銷售更是出現同比7.8%的降幅。
??15、開發商未來要重點佈局“核心，核心還是核心”的前20%一二線城市：基於我們詳細數據挖掘結果，40個一二線城市中，我們僅看好房地產市場飽和度較低、未來仍然具有潛力的前20%的一二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。
??8、按揭貸款支持將有所好轉，預計銷售額同比增長5%左右，銷售面積同比增速3%。行業銷售指標的先行指標則是信貸增速，中金宏觀組預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5萬億元，按照過往經驗，新增信貸的15%~20%將用於按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，我們估計全年新發放按揭貸款將在3.4萬億左右，同比增長14%，將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億。
??4、2013年開始，中國房地產市場（專題閱讀）逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標志性事件是戶均1套房的實現。我們認為，未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉為“改善”+“保障”，調控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防范房地產市場風險。
??2015年，我們預計社會資金成本下降推動行業景氣回升。降息和差別化住房信貸政策的調整有效刺激全國住房銷售速度提升。過去幾年新開工面積遠大於銷售面積，全國大多數地方潛在新房供給極為充足，不會出現明顯的供應缺口。我們判斷，2015年商品房銷售面積將較2014年同比增長5.4%，房地產開發投資同比增長12.0%，房價保持平穩，個別核心城市房價將有所上漲。全年來看，行業政策和貨幣環境可能都較為寬松。
??19、傳統大國經濟體中，土地持有開發商都是以國內市場為主，因此行業下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產：在大國經濟體中，開發商還是以資產持有的產業發展道路為主，價值鏈要素更加註重土地獲取，資金杠桿為土地發展服務，難以實現系統性國際化，所以從日本、美國等國的開發商業務佈局來看，持有大量土地的重資產型開發商，比如帕爾迪、三井不動產等，其海外業務佈局占到全部業務比重都在10%以內。而當這些開發商面臨行業下行周期時，多數的選擇是實現降杠桿，輕資產來應對行業的波動。
??房地產投資是房地產銷售的滯後指標，哪怕是房地產銷售2014年內見底，2015年房地產投資增速仍然會繼續下降，這將成為2015年經濟下行的主要壓力。房地產市場能否實現軟著陸，房地產相關的金融風險是否可控也將在2015年明朗。
??申銀萬國：房地產市場能否實現軟著陸2015年將明朗
??中金：2015年房地產市場20大預測
??18、傳統開發商模式的核心要素是“優質土地獲取能力”+“資金運用效率”：從價值鏈角度來講，開發商核心價值來自於獲取的土地增值部分，背後核心支撐要素在於優質土地的獲取能力以及運用資金效率。那麼從模式上去思考轉型的方向，就必須在土地獲取、資金利用兩點上做文章。
??3、資金價格方面，預計2015年實際利率平穩回落，回落速度緩於2012年：根據中金宏觀組預測，2015全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預測：2.0%），意味著實際利率在2015年將呈現穩步小幅回落趨勢，回落速度緩於2012年，而實際利率與房價負相關，預示著2015年房價平穩。
??12、存量住房戶均超過1套，測算空臵率達17.7%，未來需求轉向“居住升級”+“舊城改造”。我們測算，城鎮傢庭共擁有存量房2.6億套，6.2億間，合計209億平米。
??中國房地產經歷瞭2010 年開始的信貸緊縮和政策調控的頻繁擾動後，隨著限購的大范圍退出，930房貸新政和新一輪降息周期開啟，行業再一次迎來瞭政策由緊到松的拐點。由於持續高企的資金成本是制約需求復蘇的關鍵，因此降息周期開啟後房貸利率下行將是債務整合銀行二胎年息2015 年政策的最大看點。我們測算降息40bp使購房者月供下降4.1%，房貸利息總額下降7.3%。
??政策面繼續松綁仍有餘地，資金面持續向好。土地市場偏弱之下，政策繼續放松可期。房地產基本面短期看溫和修復，中長期平穩發展可期。預計2014、2015年投資同增12%、8%，新開工同降6%、持平，銷售額同降4%、升6%。城鎮化結束前需求仍有保證，未來十年可定義為由夏入秋，看好都市圈衛星城和二線核心。
??2、行業庫存去化周期在年底出現改善跡象：截止9月底，我們監控的庫存去化月數指標從7月高點的16.9個月小幅降低至16個月左右，而2011~2012年周期，庫存去化月數高點出現在2012年1月，為17.9個月，之後迅速降低至2012年8月的9.0個月。
??需求的更迭與變遷，行業難以實現V型反轉：上一次地產政策最大力度拐點發生在2008 年末，此次政策調整的力度和方向有一定的相似之處，但與2008年截然不同的是，當前行業的整體供需已經發生根本變化，標志性指標即為全國范圍內已實現戶均1套房。加之國內住房抵押市場的不成熟禁錮房貸資金來源，預計剛性需求難以實現v型反轉。但目前我國城市人均居住面積尚處於中低發達國傢水平，同時前期嚴厲的限購限貸政策壓制瞭改善型需求的釋放。我們預測2015-2020 年，改善型需求尚有20%的增長空間。預測2015 年商品房銷售面積同比增長6.1%，銷售金額同比增長8.2%。
5大投行機構分析2015年房地產走向
??5、土地制度：鼓勵舊城改造，嚴控特大型城市新增建設用地；或將有改性/城市更新的制度性框架出臺。
??6、2015年是房地產投資的“小年”，預計投資增速降速至8%，新開工面積同比下降10%。
??7、歷史上看，房地產投資增速是到位資金來源及行業銷售額的滯後指標，2014年行業到位資金的快速下降將繼續拖累房地產投資增速；目前行業可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預期2015年新開工將繼續縮減，從產業邏輯鏈看，行業投資增速恢復上行需要等待可售庫存系統性下降，拿地恢復時點或在2015年2季度及以後。
??平安證券：行業難以實現V型反轉
??9、大重點城市數據顯示，2015年供需缺口將收窄，預計城市供應同比下降7%，需求同比回暖9%。
??10、中小型城市面臨高基數，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我們觀察的2.5線城市及三四線城市（中金2.5線城市定義為，除開40個一二線城市外、房地產市場發展情況較好的46個地級市），近年來逐步進入市場發展的平穩期（類似二線城市的2009~2014年），限於高基數，我們預期2015年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%，明顯弱於一二線城市8%以上的整體水平。
??11、房價預計2015年2季度之後才能回暖，環比調整幅度在5%以內，全年整體較為平穩：過去十年的歷史經驗告訴我們，房價與實際利率呈現負相關關系，而且居民存款定期化速度（表現為活期存款與定期存款增速差）則對房價具備一定程度領先關系，我們預計房價在2015 年2 季度之後回暖，預計重點城市2015 年的房價低點環比調整幅度在5%以內。
??轉型和國際化：打開長期增長空間的兩把鑰匙。老業主資源和品牌影響力，都是未來地產企業切入傢政、養老、醫療和教育等服務行業的較好途徑。房地產開發企業的命運未必和新房開發盈利模式的景氣相始終，2015年或將成為地產轉型元年。海外投資是在本土市場增長空間受限之後的自然舉動。海外市場廣闊，但政策和市場環境充滿風險。我們相信，隨著“一帶一路”的建設和我國積極參與制定國際新秩序，龍頭公司或能在境外市場取得成功。
??13、國際經驗看，除非土地供給嚴格被控制，地產商高利潤率不可持續：我們比對其他國傢/地區開發商發展經驗發現，由於地產開發商行業並未形成核心進入壁壘，除瞭土地供給嚴格被控制的城市型經濟體（比如香港），開發商開發業務的毛利率均在20%左右波動，而凈利潤率都在10%以下。
??14、進入地產“白銀”時代，銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後，開發商唯有轉型，存在佈局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑：縱覽各國/地區開發商發展歷程，我們可以將開發商的轉型之路歸結為“佈局”、“產業”及“模式”三個維度，展望未來三到五年，我們預期在行業規模增長空間見頂情況下，將迎來開發商轉型良機。
??國泰君安：看好都市圈衛星城和二線核心
??16、從產業發展角度看，未來主流大開發商將更加傾向於縱向一體化，而中小型公司則實現跨領域多元化。縱覽各個國傢、經濟體中開發商的發展經驗，我們發現，在人口基數較大或者幅員遼闊的國傢/經濟體中，主流開發商傾向於實現縱向一體化（比如美國1980年以來發展按揭貸款公司、日本開發商介入建築行業，提高持有物業比重），堅守住宅開發產業鏈；而城市型經濟體、海島型經濟體，或者是中小型公司則“船小好調頭”，更容易實現跨領域多元化（比如香港、中國臺灣地區開發商，均在行業增長空間見頂之後，涉入本城市/地區的其他產業發展，比如公共交通、百貨、電子產業等等）。
??17、達到縱向一體化或者跨領域多元化的主要手段還是並購，未來三到五年是產業並購大發展時代。而同時，我們也看到，比如美國、中國臺灣等經濟體，實現縱向一體化、跨領域多元化的主要路徑是通過並購，而非自身培育，因此，在行業增長空間見頂情況下，我們認為，未來三到五年，中國將有更多地產產業內並購案例（類似美國1990-2002年間），及中小型公司跨行業多元化案例（類似中國臺灣地區的1992年~2002年）出爐。
??2015年將是中國經濟再次承壓的一年，房貸二胎詢與過去以外貿承壓方式不一樣，2015年將是房地產調整對全產業鏈、金融和財政的壓力測試。如果通過瞭，中國經濟一馬平川；如果通不過，中國經濟的風險會增加。
內容來自sina新聞
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-11/16475948729673168240882.shtml
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