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首倡者談以房養老:70年產權等擔心多犯不著
"中國本來就有傢庭養老、社會養老等多種形式，現在剛說要給有房無子女老人多一個以房養老商業保險的選擇，沒想到把很多人給搞糊塗瞭，以為社保也不給、政府也不管，老人除抵押房屋就沒別的路瞭。"
以房養老，就是一款個性化的小眾金融產品，用知名經濟學者馬光遠的話說："這是個金融產品，不是社保產品。隻需金融部門放開即可，和養老無關。"
上海七旬老人楊招娣沒有親生兒女，丈夫死後，她除有低保還有套小居房改房，老人該如何養老？
在老齡化社會日益逼近的今天，楊招娣老人，隻是中國養老困局的一個小碎片，也是國內"以房養老"的首倡者孟曉蘇在微博裡舉的一個"科普"實例--"若租房 養老月租1500元加低保夠住養老院；若反向抵押每月1.5萬元並終生住房，再租出可多得1500元，但房子不能傳子女。老人該如何選擇呢？"
顯然，租房與反向抵押，效果迥異，孟曉蘇試圖通過這個實例直觀闡述"反向抵押"的經濟優勢和社會價值，也就是說，如果老人有自己的房子，並有開發自有房子 的商業價值的意願，那麼，把房子抵押給保險公司，再由保險公司每月支付養老金，這種"以房養老"模式就值得選擇，在孟曉蘇看來，這比起靠低保不夠花、留著 租或者賣又有錢不敢花，收益顯然不言而喻。其實，這種養老模式在國外並不鮮見。但在國內，提出已然10年有餘，其間零星試點效果寥寥，正當前途未卜之時， 國務院一份文件出臺才算峰回路轉。
一款個性化的小眾金融產品
近日，國務院對外發佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，這是迄今為止我國層級最高、涉及部門最多、優惠政策最多的養老文件，當然，爭議也可能是最大 的，就是因為明確提出"作為金融養老、以房養老的方式之一，我國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險"。在近兩年不斷傳出養老資金缺口較大、延遲退休等 憂慮信息的當口，又接收到"以房養老"的信息，讓人難免認為這又是在算計百姓的房子。盡管民政部副部長竇玉沛出面"辟謠"："在政府兜底的基礎上，'以房 養老'隻是市場化運作的一種高端化服務，是自願的、自主選擇的"，但還是無法徹底打消公眾的疑慮--零星的試水效果不是不盡如人意嗎？以前少有人言的"以 房養老"究竟是餡餅，還是陷阱？大多數人知其一不知其二。
孟曉蘇，這位國內"以房養老"的最早提出者，自然最有發言權瞭，最近頻頻出現在媒體上，還不時在微博裡為網友以及在他看來"一些不明白的人"釋疑解惑： "以房養老完全是自願投保，跟社保養老不同，不是後者的什麼升級"。"中國本來就有傢庭養老、社會養老等多種形式，現在剛說要給有房無子女老人多一個以房 養老商業保險的選擇，沒想到把很多人給搞糊塗瞭，以為社保也不給、政府也不管，老人除抵押房屋就沒別的路瞭。"
執著"科普"和網友不斷擦出火藥味，孟曉蘇對此應早有心理準備。"以房養老"這些年一路磕磕絆絆，令他深知其間的阻力和障礙，並有著深刻的洞察與思考。回 到前文的楊招娣，有兩個細節值得註意：一個是如果放在10年前，孟曉蘇多半不會特意設定"沒有親生兒女"條件，但自2012年後，無子女傢庭或者失獨老人 成為他認為推行"以房養老"比較適合的人群，因為"占領道德高地"不會引發公眾太多抵觸；另外，以上海為例也很有講究，因為在他看來，房價較高、漲幅預期 穩定的城市才比較理想。這些都是在多年實踐中不斷"碰壁"換來的結論，也是他對未來國傢推行"以房養老"的穩妥建議。
看得出來，以房養老，就是一款個性化的小眾金融產品，用知名經濟學者馬光遠的話說："這是個金融產品，不是社保產品。隻需金融部門放開即可，和養老無關"。說白瞭，就是在政府兜底之外，引入金融資本介入養老事務的一款商業保險產品。
房產商替保險商琢磨出的一個金點子
提出"以房養老"時，孟曉蘇是中國最大的房地產商中國房地產開發集團公司總裁。可謂是，房產商替保險商琢磨出瞭一個金點子，按孟曉蘇的話說，"我要貢獻給保險業，貢獻給有房的老人"，"不是為瞭賺錢，隻是覺得金融產品需要不斷創新"。
其實，這一設想的提出還與當時孟曉蘇的工作調動有關。1992年，孟曉蘇調至中房集團工作，1998年，組織上考慮將他調到一傢國有保險公司當總經理，當 時，那傢保險公司急需扭轉經營頹勢，於是，孟曉蘇開始提前進入角色，琢磨出瞭一個"以防養老"的方案，雖然此後調動並未成行，但卻促成瞭"以房養老"理論 框架的形成。2003年3月，他呈遞給剛當選總理不久的溫傢寶一份關於《建立"反向抵押貸款"的壽險服務》的建議稿得到批示。
老齡化壓力，急需多樣化的養老模式，"以房養老"獲得瞭相關部門的支持。但好事多磨，在推動產品入市受阻後，2006年，孟曉蘇牽頭創辦幸福人壽保險，致 力於開發"住房反向抵押養老保險"，但直到今天幸福人壽的主要保險業務中，仍然看不到"以房養老"的身影。而與此同時，南京、上海等地也零星啟動試點，卻 也成績慘淡：南京試水擱淺，上海6年6例......此情此景，固然與試點政策的設置保守有關，特別是，人們對這一新事物本身的道德正當性頗有非議，但孟曉蘇堅信 這隻是暫時的困難。其信心不免讓人想到那個著名的寓言：旅人在沙漠中迷瞭路，正在口渴難耐之時看到瞭半瓶水，一人哀嘆："隻剩半瓶瞭。"另一人則驚喜道： "啊！還有半瓶！"
當下國人比較普遍的觀念裡，養老無疑是政府的責任和義務。但一個客觀的問題在於，責任並不意味著大包大攬，這個責任其實隻是個兜底的責任。由於我國多年實 行低收入政策，絕大多數老年人沒有形成多少積蓄，隻能靠有限的退休金生活，除此之外，已難於找出更多、更好的辦法來保障老年人的生活，不過，不少老人手上 有較大價值的房產，這筆凝固資產如果能盤活，就完全可以解決"有房富人、現金窮人"這一數量龐大人群的養老問題。在商言商，惦念著"這筆凝固資產如何盤 活"的孟曉蘇，開出的辦法就是市場化的"以房養老"。
其實，在養老問題上，"市長"有責自不待言，但向"市場"問路，也同樣是一個選擇項。北京大學國傢發展研究院院長周其仁就認為，養老問題不能壓到政府頭上，從全世界看，多數人都不靠政府養老，國傢隻是起一個兜底的作用。
住房商品化的今天，住房具備居住和投資兩大屬性，那麼，開發出"以房養老"這一商業險種本身順理成章。除瞭前文提到的楊招娣，孟曉蘇常常用直觀的數據"推 銷"以房養老這一險種，不過，他同時也承認，因房產價值不同、老人需要不同、抵押方式不同，這種保險產品的月收益是不同的。還要說明的是，國內保險業尚無 相關業務，這些收益都是根據國外"抵押式以房養老"計算出來的，至於將來具體收益究竟幾何尚無法精確定論，但"以房養老"的實惠和好處毫無爭議。
新事物的接受需要一個過程
當常回傢看看都需要以法律的形式強制時，可以想象，中國式養老正面臨著怎樣的窘境。孟曉蘇自己也清楚"以房養老"推行起來很難，感嘆"創新不容易"，特別 是有人以保險公司不待見、百姓也是反對多於贊成，由此認定這是一款買賣雙方都不需要的產品時，他以曾經親歷住房抵押貸款從最初的抵制到普及這一艱辛過程告 訴人們要有信心。
當時，一開始讓老百姓借錢買，老百姓說我為什麼借錢買？銀行也說憑什麼借？不還錢怎麼辦？這看起來供需雙方都不需要，但經過兩頭做工作，用瞭三年時間最終 推動瞭居民住房抵押貸款在中國的實行，現在又輪到以房養老瞭。"有些東西在開始的時候，雖然好是好，但人們終究不懂得，這個時候，不知者不為過，需要的就 是要做這方面的工作。"
還有人擔心70年產權怎麼辦？孟曉蘇的答案是"甩給保險公司不就完瞭"，而且，物權法中有自動續期的規定；還有人擔心拆遷，其實，有瞭補償款，拿錢接著入 保險，還是贖回去，都是選擇項；還有說房價跌瞭咋辦，那就更不用擔心瞭，擔心的該是保險公司......在孟曉蘇看來，擔心的多是犯不著的，有些擔心是沒有必要 的。
其實，當"以房養老"由國傢確定推動時，意味著定會出臺相應的配套措施"保駕護航"，諸如一些法律和制度層面的路障，註定將不復存在。而且，以國外的經驗 看，"以房養老"有個天然的好處就是合理避稅，也許可以這麼說，當"以房養老"確定要來，遺產稅肯定要趕來"護駕"瞭。
經歷過住房抵押貸款的那一輪反對聲，孟曉蘇對"以房養老"這一輪反對感到並不意外，"因為沒有這個東西，就不知道需不需要"。但他也強調，"以房養老"被 遷怒，"這裡面，與前段時間政府在養老問題上發出瞭一些很不適合的說法有關，比如延遲退休年齡、養老金短缺，現在一說'以房養老'，難免讓人感覺是推卸責 任，老百姓的這種情緒值得註意，不是沒有原因的。"
"保險業太官方化"
才是難纏的阻力
10餘年來，孟曉蘇扛著中國"以房養老"模式的首創者和推動者的頭銜，如果以結果論，"以房養老"可以說是推而不動、動而不前，孟曉蘇認為癥結是"保險業太官方化"，所以"好心當瞭驢肝肺"。
前些年，房價上漲，保險公司非說跌，等到房價漲起來之後，也沒有總結經驗又說明年會跌。明明一直在漲，卻一直都不做，錯失瞭一個很好的商業機遇，如果真的 是一個商業化機構，老板早把這些人炒瞭。在孟曉蘇看來，這就是缺乏市場化的結果。雖然保險業現在也很困難，但能混就混，不積極進取。
不過，孟曉蘇也承認，保險公司隻有在房價穩中有升的情況下才願意做"以房養老"。這是市場的邏輯使然。像美國，近幾年房價下跌，保險公司不太願意做，"當 保險公司看跌的時候，怎麼敢做？錢又不是他自己的，都是保戶的。"而且，國外有的國傢，因為醫療條件好瞭，老人壽命延長，保險公司支付養老金相應多瞭就無 利可圖，加上本身有比較完善的養老保障體系，老百姓也不是很需要瞭，所以進展緩慢，最早推行"以房養老"的荷蘭就中途而廢。而在中國，老百姓隻有房、沒有 錢，社保水平低，這在孟曉蘇看來，"以房養老這一險種適合我國的國情"，"使擁有房產並願意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務"。本來，按最初 設想，這一商業險種並非針對所有老人，比如，由於房屋無法上市交易的政策原因使得農村老人自然被排除在外，而城市老人也起碼需要有自有房屋這一先決條件。 但走過10餘年的一路風風雨雨，孟曉蘇已經逐步將目標群鎖定在無繼承之虞的城市無子女傢庭和失獨傢庭身上。按照他的簡單推算，約占人口10%的無子女傢庭 和失獨傢庭中，除去一半農村老人，以及城市裡富有的不用抵押房子來養老和窮的沒房抵押的老人，剩下的大約3%，也就是讓60萬的孤寡老人極大地改善晚年生 活，這款產品就能從此立住腳，然後逐步擴大，孟曉蘇預計"以房養老不會再等10年"。
孟曉蘇是個商人，他不回避"實行這一險種對於發展我國保險業的作用會很大"的產業因素，但站在百姓的角度，以房養老，一切還都是"紙上談兵"，真正的擔 憂，或許有兩點，一是，政府究竟會兜怎樣的底，某種意義上，這個底的設置高低，決定著以房養老的市場大小，進而決定著選擇的自由度；二是，強勢的金融行業 一貫算計著個體百姓的口袋，以房養老會不會依然變著法算計？這些都需要時間的檢驗和認證。
對話孟曉蘇
應從無子女傢庭和"失獨傢庭"起步試點
華商報：最近你在微博裡做以房養老的義務宣講人，其中不乏舌槍唇劍。
孟曉蘇：我願意對話，但有人說我代表利益集團，我就不理他瞭，因為我代表的利益集團是誰，那就是老百姓，保障房的提議者，也是我。不能說幹過房地產，就是奸商，幹過保險公司，就是坑人的，況且，我提出這個的時候，還沒幹保險呢。
華商報：房價看漲是以房養老的必要條件，但很多人現在確實對房價心存疑慮。
孟曉蘇：我不空談誤國。原來很多人預言房價會跌，到頭來把大傢都耽誤瞭，我當時堅持房價不會跌，大傢就罵來罵去，但你看房價是不是漲瞭？本來保險公司就不想幹，能縮就縮，因為看不清楚會不會跌，10年都漲瞭10倍瞭，那未來10年漲一倍不行？兩倍不行？
華商報：以房養老對於未來房價可能也有某些啟示？
孟曉蘇：談不上。老人都已經過瞭買房的年齡，年輕人離養老還早著呢，說促進中年人買房，這興許可能。其實，這些年房價調控，我一直都在說調控反瞭，我主張調控淡化房價，房價本來就是個上漲的過程，怎麼降得下來？
華商報：對推行"以房養老"，有什麼建議。
孟曉蘇：我認為試點應從以下方面啟動：
1.組織保險業的人力與財力，對這項新的保險產品進行開發研究。在試點地域選擇上，應把2003年保監發124號文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市；
2.在試點人群選擇上，可借鑒臺灣地區保險業從無子女傢庭開始進行反向抵押養老的經驗，首先從無子女傢庭和"失獨傢庭"起步開展這項試點，今後根據需要擴大到有願望的其他老人傢庭。
3.由中國保監會、民政部並邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，處理好抵押房屋的權屬關系；學取國外經驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關稅費；降低保險機構有關稅負；建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂"長壽風險"等等。
孟曉蘇
經濟學博士，教授，享受國務院特殊津貼專傢。現任中國房地產開發集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席、匯力投資基金管理有限公司董事長。曾是1998年房改課題組組長，保障房建設最早提議人之一。(本文來源：華商報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-12/09302448206.shtml
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