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  此前,我國也曾有一些類似於"以房養老"的試點,但未能長久推廣。其中,上海"以房自助養老"模式因存在信任危機被迫停辦,推行6年,僅成功6例。按照上海民政局的一項調查,九成左右老人擬將房產留給子孫。

  "住房反向抵押養老保險在中國已經歷瞭十年理論論證,但在以前都隻是討論,應者寥寥。"北京工商大學保險系主任王緒瑾告訴《第一財經日報》記者。

  這是繼去年9月國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》以來,正式落實試點城市,試點工作將於2016年3月31日截止。民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付此前介紹,"以房養老"的試點方案,由保監會牽頭,會同民政部等部門,出臺具體操作辦法和實施細則。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/10094040412.shtml

  與出售或是出租自有住房比起來,反向住房抵押是將住房資產貨幣化之後,仍然保留使用權和部分資產權,所蘊含的租房權現金價值大。

  若以一名70歲的參保老人為例,若其房產價值100萬元,老人預期壽命15年,通過計算房產增值,扣除未來的預支付息,考慮平均壽命等因素,老人每月可領養老金5400元。業內人士認為,在房屋租售比偏低的城市,采取"以房養老"較為劃算,還能享受房產增值收益。

提要:十多年前就在進行理論論證的"以房養老",曾經應者寥寥。而近日出臺的相關政策,再次讓業界投註熱情於其中。

  

    挑戰"房屋要留給子女"觀代償二胎借款

  在中國,"以房養老"由中國房地產(行情 專區)開發集團原理事長、幸福人壽保險公司原董事長孟曉蘇首倡。而孟曉蘇在2007年成立幸福人壽伊始就在探索"倒按揭以房養老"實體運作模式。投保人將房屋產權抵押後,由保險公司按月給付,身亡後由保險公司對房屋進行銷售、出租或拍賣。

  十多年前就在進行理論論證的"以房養老",曾經應者寥寥。而近日出臺的相關政策,再次讓業界投註熱情於其中。

  早前,中信銀行(行情 股吧 買賣點)、中大恒基等機構都曾對這一模式進行過探索和嘗試,但因受到產權、法規、觀念等制約和影響,始終沒有引起波瀾。中信銀行"養老按揭貸款"業務目前還在各網點有所保留,但由於產權期限和處置方面的不確定性,推廣效果一般。

  陳傑曾就上海以房養老的可行性寫過數篇論文,他認為,反向按揭與上述上海模式比較,優勢在於不用變更產權,還可居住。"如果把房子一賣,一旦出現意外就要流浪,增加瞭社會的風險。所以美國的倒按揭規定瞭必須是自住房。"

  他舉例說,如果一套按60%倒按揭貸款比率的房子價值150萬,而房價增長率從5%下降到4%,20年後房子的總價值是329萬元。如果6.68%的貸款基準利率不變,那麼20年後的負債額是353萬。如此,可能資不抵債。

  孟曉蘇在去年接受媒體采訪時表示,導致"以房養老"政策遲遲不能落地的主要原因是來自保險公司的顧慮,一是當時還沒有《物權法》,二是當時居民持有第二套房產尚不屬普遍現象,保險公司內部人士普遍擔心房價下跌將加大保險公司的風險。

  住房反向抵押養老保險俗稱"以房養老",也是一種"倒按揭"放貸模式,源於上世紀80年代的美國,在歐美已經相當成熟。它是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務。即擁有房屋完全產權的老年人,將房屋抵押給保險公司,繼續擁有房屋居住權,並按照約定條件領取養老金直至身故;老人身故後,保險公司獲得抵押房屋處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

  2007年,上海住房公積金管理中心推出"以房自助養老"做法,與"倒按揭"不同,它一開始就變更瞭房屋產權。65歲以上的老年人,可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易,交易完成後,老人可一次性收取房款,房屋將由公積金管理中心再返租給老人,租期由雙方約定,租金與市場價等同,老人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心。

    "貸款利率與房價增長率"博弈

  安信證券一位分析師認為,反向按揭的市場空間在千億元級別,但也面臨不少障礙:首先是產權制度風險,在70年產權制度下,部分老人的房屋可能面臨在貸款期內產權到期的情況,還有就是房屋留給子女的傳統觀念的挑戰。

  保監會認為,當前我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段。開展試點,盤活老年人房產,有利於豐富老年人的養老選擇。反向抵押養老保險屬於商業保險范疇,在不影響老年人既有養老福利的前提下,增加瞭一種新的養老方式。

  幸福人壽上海分公司一位經紀人告訴本報記者,產品尚在設計中。"這是一個全新的保險產品,跟以往的任何產品都不同,牽涉到銀行(行情 專區)和房產部門,所以相對復雜。"

  作為一種新型養老保險方案,"征求意見稿"對保險方和被保險方雙方都頗為謹慎。投保人群被設置為60歲以上,擁有房屋且獨立產權的老人;保險公司須開業滿5年,同時註冊資本不低於20億元,申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%等。

    十年徘徊

  孟曉蘇對媒體表示,不管老人活多久,倒按揭的保險將負責到底。長壽老人是保險業大數法則所覆蓋的人群,隻要在大數計算上獲得均衡,"保險公司不會計較在一兩套老人住房上的得失。"

  而業界更多的擔憂來自於產權制度風險,即70年產權制度下,部分房屋可能面臨貸款期內產權到期,以及"房屋要留給子女"的觀念束縛。

  "按照中國的住房習慣,這個業務發展可能是有限的。"王緒瑾說,就算中國有1000多萬失獨傢庭,但老人去世瞭,兄弟姐妹也可以是繼承者。

  王緒瑾認為,房價的市場風險,和房屋自然災害以及意外事故的風險,可能使得保險公司在綜合(行情 專區)考慮後會"估價謹慎","但相對於被保險人的信用和經濟狀況,'以房養老'更多關註被保險人的生理狀況。"

  《第一財經日報》記者詢問平安人壽、泰康人壽、幸福人壽等多傢擬試點的保險公司,對方均稱方案還在設計中。"去年就已經在設計,目前為止還沒有產品。"平安人壽一位保險經紀人說。

內容來自sina新聞

  "隻要有1%的老人對此感興趣,從大方向上來看它就有市場價值和社會價值。"上海財經大學不動產研究所副所長、上海財經大學公共經濟與管理學院投資系教授陳傑對本報說。

  "租金處在穩定的年限,雙方中一定有一方是處在風險暴露的地方。如果雙方走不下去,風險一定是不等價的。"陳傑對《第一財經日報》說。

房價走勢莫測 以房養老"破繭"難

  陳傑在2013年上海圓桌論壇"以房養老"專題研討會上發表報告指出,"貸款利率和房價增長率"之間的對比關系是一個關鍵的參數變量。比如,如果房價年化增長率下降一個百分點,而貸款利率不變,抵押住房就可能變為負資產。

  在中國,這被視為完善養老保險機制的一項重要補充。在政府兜底的基礎上,"以房養老"為鼓勵社會力量參與養老服務、完善養老保險機制的一部分。

  所以,一旦樓市突然暴跌,將讓從事反向按揭的銀行等金融機構面臨巨大的系統性金融風險。陳傑認為,如果預期房價進入長期低迷通道,反向按揭將很難得到銀行、保險等金融機構支持。

  保監會日前向各傢人身保險(行情 專區)公司下發瞭《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》(下稱"征求意見稿"),並擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。

  孟曉蘇此前就意識到,"倒按揭"提供的並非單純的保險合同,保險公司要真正參與"以房養老",必須提供綜合性的金融服務。

  目前,保監會、民政部和住建部一同參與瞭"征求意見稿"的制定及前期討論。幸福人壽、平安人壽、新華人壽等6傢保險公司已遞交瞭試點方案,現在已經進入最後審批階段。

  

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